Die Weichen in der Baulandpolitik sind gestellt

Es tut sich was, und das trotz der zum Teil schon komödiantischen Einlagen im Gemeinderat. Mehrheitlich beschloss man in der vergangenen Sitzung ein Modell zur „Stärkung einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur“ – anders gesagt man brachte das „Einheimischenmodell“ auf den Weg.
Schon im vergangenen Jahr wurden die Kriterien zur Vergabe von Bauland festgelegt. In den darauf folgenden Monaten ging es um den Erwerb. „Wir brauchen als Kommune, wenn wir Grundstücke vergünstigt an unsere Bevölkerung abgeben wollen, ein Möglichkeit, diese im Vorfeld zu erwerben“, erklärte Bürgermeister Jens Machold.

Genau hier aber kam es in der Vergangenheit zu Problemen, denn der Europäische Gerichtshof hatte das ursprüngliche Modell aufgrund des Diskriminierungsverbotes 2013 für unzulässig erklärt. In der Folge gab es innerhalb Bayerns mehrere Anläufe – auch über den bayerischen Gemeindetag - eine Mustersatzung zu erstellen. Jedoch trugen diese Bemühungen keine Früchte. Am Ende schlug man in Wolnzach den Weg ein, den auch Pfaffenhofen schon gegangen ist.

Fachanwalt Dr. Max Reicherzer hat ein speziell auf die Gemeinde abgestimmtes Modell zur Beschaffung von Bauland erarbeitet. Grundsätzlich gab es hier zwei mögliche Wege: Das vom Gemeinderat favorisierte „Zwischenerwerbsmodell“ oder ein „Folgekostenmodell“, das auch in den vergangenen Sitzungen schon mehrmals andiskutiert wurde. Grundeigentümer müssten hier einen finanziellen Betrag entsprechend der zu überplanenden Fläche und der daraus zu erwartenden Kosten für gemeindliche Einrichtungen leisten. „Ein Folgekostenmodell ist aber durchaus kritisch zu betrachten, da die Gemeinde das Geld hieraus nicht auf einem Konto sammeln dürfte“, so Bauamtsleiterin Doris Schneider. Man hätte dann jedes einzelne Baugebiet individuell beurteilen und ihm ein konkretes Projekt entgegenstellen müssen. Ein durchaus schwieriges Unterfangen.

„Gerade aus diesem Grund hat man im Gemeinderat mehrheitlich für das sog. Zwischenerwerbsmodell“ gestimmt“, fügt der Rathauschef an. Hier kauft die Kommune 35% des Bruttobaulandes einer Fläche, die zu einem Wohngebiet werden soll. Der Kaufpreis wird im Vorfeld durch einen Sachverständigen festgestellt. Erst dann geht man in das normale Umlegungsverfahren. Die im Anschluss an das Bauleitplanverfahren entstehenden Grundstücke sollen dann unterhalb des Verkehrswertes wieder abgegeben werden. „Wir wollen damit langfristig auch die Möglichkeit schaffen, dass Bürger, die seit fünf Jahren in Wolnzach wohnen, die Möglichkeit erhalten, günstiger an Bauland zu kaufen.

Grundsätzlich soll dieses Modell nun auf jedes neue Baugebiet zur Anwendung kommen. Überdies jedoch hat man sich nach einer ausgiebigen Diskussion auf zwei Ausnahmen geeinigt. „Wird neues Baurecht für Wohnbebauung im Innenbereich oder im beplanten Bereich geschaffen, entscheidet der Gemeinderat, ob ein angemessener Teilflächenerwerb erfolgt oder ob die Folgekosten für Infrastruktureinrichtungen auf Basis eines Folgekostenkonzeptes zu bezahlen sind, die vom Vorhaben ursächlich ausgelöst werden.“ Anders gesagt: Nicht immer wäre im Innenbereich ein Teilflächenerwerb sinnvoll, so dass am Ende auch ein finanzieller Ausgleich stehen kann. Kleine Innenbereichssatzungen, die vornehmlich dazu dienen sollen lediglich eine Bauparzelle zu schaffen, sind von der getroffenen Regelung ausgenommen.

„Insgesamt haben wir damit die Grundlagen geschaffen, um in die Baulandpolitik steuernd eingreifen zu können“, so Bürgermeister Jens Machold. Letztlich soll durch dieses Instrument auch verhindert werden, dass Grundstücke lediglich zu spekulativen Zwecken erworben werden, sondern es soll sicher gestellt sein, dass sie tatsächlich dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt und somit bebaut werden.